棚户区改造

西苑棚改项目房屋征收补偿方案

来源:武陵区征补办 发布时间:2018-12-04 浏览次数: 【字体:

西苑棚改项目房屋征收补偿方案

 

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,特制订本方案,具体内容如下:

一、被征收房屋地块的基本情况

项目名称:西苑棚改项目。

征收范围:西苑棚改项目蓝线范围内国有土地上的房屋(该项目位于武陵区长庚街道熊家台社区,滨湖路以南、长庚路以西,具体范围详见规划蓝线图)。

被征收房屋约30户。

二、房屋征收部门和实施单位

房屋征收部门:常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室。

房屋征收实施单位:常德市武陵区人民政府长庚街道办事处。

三、征收实施期限

房屋征收协议签订及搬迁期限:自房屋价值评估报告送达之日起60日内。

四、被征收人确定的方式及计户依据

被征收人是被征收房屋的所有权人。所有权人有争议的,按有关法律、法规处理。计户依据以房屋所有权证为准,一证一户,没有房屋所有权证的,以国有土地使用权证为准。无国有土地证和房屋产权证的,以街道办事处组织有关部门依法进行调查后公示认定为准。

五、征收补偿办法

被征收人可以选择货币补偿或产权调换。

(一)征收私有住宅房屋的,被征收人可以选择货币补偿或产权调换;在签约期限内被征收人以书面形式提交选择的安置补偿方式,未提交的视同放弃选择补偿方式。

1. 选择货币补偿的,房屋征收部门给予被征收人一次性货币补偿,不另对被征收人安置房屋。补偿方式如下:

(1)房屋价值补偿费

由被征收人以投票方式选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定房屋补偿金额。被征收房屋估价时点为征收决定公告之日。被征收住宅房屋建筑面积在40㎡(含40㎡)以下户型选择货币补偿的,按建筑面积40㎡以市场评估价计算补偿金额。

(2)未经登记的建筑补偿费

1998年以前未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋,

原则上可按住宅房屋征收价值的100%予以货币补偿;1998年至2005年期间未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋,经规划或城管部门实施行政处罚的,按住宅房屋征收价值的60%予以货币补偿;未经规划或城管部门行政处罚的,按住宅房屋征收价值的50%予以货币补偿;2005年以后未按法律规定修建的建(构)筑物,由征收实施单位劝其自行拆除,在规定的期限内自行拆除的,给予适当工料补贴;逾期未自行拆除的,不予补贴,并由当地人民政府组织城管、规划等部门强制拆除。

房屋修建年代由规划部门进行认定。

(3)室内装饰、装修补偿费

装饰、装修等价值的补偿参照物价、房管等部门联合发布的装饰、装修价格协商确定;协商不成的,房屋征收部门将委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定补偿金额。

(4)搬迁费

征收住宅房屋的,搬迁费按2000元/次计算,采取货币补偿方式的,给予被征收人一次搬迁费。

(5)补助与奖励

选择货币补偿的,不享受公摊面积补助。在房屋征收补偿方案确定的签约期内签订补偿协议,并完成搬迁的,按如下标准给予补助与奖励:

选择货币补偿方式奖:被征收人选择货币补偿的,按建筑主体评估价格的20%给予奖励;

提前搬迁奖:被征收房屋建筑面积在40㎡(含40㎡)以下的,提前搬迁奖为8000元;被征收房屋建筑面积在40㎡以上、70㎡(含70㎡)以下的,提前搬迁奖为12000元;被征收房屋建筑面积在70㎡以上、100㎡(含100㎡)以下的,提前搬迁奖为18000元;被征收房屋建筑面积100㎡以上的,提前搬迁奖为20000元;

房屋征收整体配合奖:房屋征收部门将把本项目划分为1个片区,片区内所有被征收人在本方案规定期限内签订房屋征收补偿协议并在规定时间内腾房搬迁的,每户给予10000元的房屋征收整体配合奖;

住房困难补助:被征收房屋建筑面积在70㎡(含70㎡以下),且被征收人及其配偶和未成年子女在征收改造范围以外市城区内另无住房的。每户给与25000元的住房困难补助。

(6)临时安置费

选择货币补偿的,每户给予3个月的临时安置费,标准为:被征收房屋建筑面积在40㎡(含40㎡)以下的,临时安置补助费每月600元;被征收房屋建筑面积在40㎡以上、60㎡(含60㎡)以下的,临时安置补助费每月700元;被征收房屋建筑面积在60㎡以上、80㎡(含80㎡)以下的,临时安置补助费每月800元;被征收房屋建筑面积在80㎡以上的,临时安置补助费在800元/月的基础上,被征收房屋每增加1㎡(以整数计),补助费增加10元/月,增加补助费最高不超过400元/月。

(7)补偿款发放与搬迁时间

房屋征收部门与被征收人签订协议后10日之内(房屋征收整体配合奖除外)。

2. 选择产权调换的,房屋产权调换实行“征一还一、找补差价”的原则,补偿方式如下:

(1)产权调换地点

产权调换的地点:西苑棚改项目范围内规划审定的安置房源。

(2)产权调换方式

按照被征收房屋的建筑面积调换新建安置房建筑面积,并按照房屋的结构、楼层找补差价。

(3)户型选择与差价找补

可供西苑棚改项目被征收户选择的户型待规划部门审定后再另行公布。就近上靠户型用建安成本价购买的房屋面积统一为8㎡。就近上靠标准户型超出被征收房屋建筑面积的部分,在8㎡以内的按照棚改安置房建安成本价交纳购房款;超过8㎡的部分按照约定市场价交纳购房款。

(4)未经登记的建筑补偿费

未经登记建筑房屋的面积不计入产权调换面积,只给予货币补偿,补偿标准与选择货币补偿的标准相同。

(5)室内装饰、装修补偿费

装饰、装修等价值的补偿参照物价、房管等部门联合发布的装饰、装修价格协商确定;协商不成的,房屋征收部门将委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定补偿金额。

(6)搬迁费

征收住宅房屋的,搬迁费按2000元/次计算,采取现房安置产权调换方式的,给予被征收人一次搬迁费;采取过渡安置产权调换方式的,给予被征收人两次搬迁费。

(7)补助与奖励

选择产权调换的,不享受选择货币补偿方式奖和住房困难补助。在房屋征收补偿方案规定的签约期内签订补偿协议,并完成搬迁的,按如下标准给予补助与奖励:

提前搬迁奖:提前搬迁奖获得条件与标准和选择货币补偿的获得条件与标准相同;

公摊面积补助:被征收人房屋所有权证载明无公摊面积,选择高层房屋安置的,赠送被征收房屋产权面积20%的公摊;被征收人房屋所有权证载明有公摊面积,选择高层房屋安置的,赠送被征收房屋产权面积10%的公摊面积;赠送的公摊面积一律按安置房建安成本价实行货币补偿,建安成本价由住建部门核定;

房屋征收整体配合奖:房屋征收部门将把本项目划分为1 个片区,片区内所有被征收人在本方案规定期限内签订房屋征收补偿协议并在规定时间内腾房搬迁的,每户给予10000元的房屋征收整体配合奖。

(8)临时安置补助费

被征收房屋建筑面积在40㎡(含40㎡)以下的,临时安置补助费每月600元;被征收房屋建筑面积在40㎡以上、60㎡(含60㎡)以下的,临时安置补助费每月700元;被征收房屋建筑面积在60㎡以上、80㎡(含80㎡)以下的,临时安置补助费每月800元;被征收房屋建筑面积在80㎡以上的,临时安置补助费在800元/月的基础上,被征收房屋每增加1㎡(以整数计),补助费增加10元/月,增加补助费最高不超过400元/月。

(9)安置房选房原则

以签订房屋征收补偿协议的先后顺序选房,或采取同户型房屋抽签方式选定。

(10)补偿款发放及搬迁时间与选择货币补偿的时间相同。

(二)征收非住宅房屋,原则上采取货币补偿,如确需产权调换,由房屋征收部门向被征收人提供安置房源。

1.选择货币补偿的,房屋征收部门给予被征收人一次性征收补偿,补偿方式如下:

(1)房屋价值补偿费

由被征收人协商或者投票、抽签方式选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定房屋补偿金额。被征收房屋估价时点为征收决定公告之日。

(2)未经登记的建筑补偿费

1998年以前未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋,

原则上可按住宅房屋征收价值的100%予以货币补偿;1998年至2005年期间未按法律规定修建的用于商业和居住的房屋,经规划或城管部门实施行政处罚的,按住宅房屋征收价值的60%予以货币补偿;未经规划或城管部门行政处罚的,按住宅房屋征收价值的50%予以货币补偿;2005年以后未按法律规定修建的建(构)筑物,由征收实施单位劝其自行拆除,在规定的期限内自行拆除的,给予适当工料补贴;逾期未自行拆除的,不予补贴,并由当地人民政府组织城管、规划等部门强制拆除。

房屋修建年代由规划部门进行认定。

(3)室内装饰、装修补偿费

装饰、装修等价值的补偿参照物价、房管等部门联合发布的装饰、装修价格协商确定;协商不成的,房屋征收部门将委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定补偿金额。

(4)搬迁费

征收房屋需搬迁其设备和其他物资的,搬迁费由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定;协商不成的,房屋征收部门将委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定金额。

机器设备和其他物资因搬迁丧失使用价值的,其损失补偿评估按照前款的规定办理

(5)停产停业损失补偿

征收生产、经营性用房,造成被征收人停产停业直接损失的,按照不超过被征收房屋评估价值7‰的6倍给予补偿。

被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的,应当向房屋征收部门提供房屋征收前上一年度实际经营效益等相关证明材料,由房地产价格评估机构进行评估,并按照评估结果给予补偿。

(6)非住宅改作经营门店补贴标准

被征收人将办公用房、车间、仓库等改做商业门店,且在房屋征收公告发布前取得营业执照、税务登记证5年(含5年)以下、2年以上并实际经营,营业执照所载明的营业场所与房屋所有权证一致,被征收人选择货币补偿的,按同地段、同类商业门店评估价值与被征收房屋所有权证载明用途评估价值之差的35%予以补贴;只取得营业执照或税务登记证任意一证的,按同地段、同类商业门店评估价值与被征收房屋所有权证载明用途评估价值之差的30%予以补贴。在房屋征收公告发布前取得营业执照、税务登记证5年以上,被征收人选择货币补偿的,按同地段、同类商业门店评估价值与被征收房屋所有权证载明用途评估价值之差的50%予以补贴;只取得营业执照或税务登记证任意一证的,按同地段、同类商业门店评估价值与被征收房屋所有权证载明用途评估价值之差的40%予以补贴;未取得营业执照、税务登记证的,按原房屋所有权证登记用途补偿。

被征收人将办公用房改作生产用房的,不予调整,仍按办公用房性质评估。

(7)补助与奖励

在房屋征收补偿方案规定的签约期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的,按如下标准给予补助与奖励:

选择货币补偿方式奖:征收非住宅一楼,按建筑主体评估价格(房地分离评估的,含建筑垂直投影土地价值)的20%给予奖励,其他非住宅按10%给予奖励。

提前搬迁奖:被征收房屋建筑面积在40㎡(含40㎡)以下的,提前搬迁奖为8000元;被征收房屋建筑面积在40㎡以上、70㎡(含70㎡)以下的,提前搬迁奖为12000元;被征收房屋建筑面积在70㎡以上、100㎡(含100㎡)以下的,提前搬迁奖为18000元;被征收房屋建筑面积100㎡以上的,提前搬迁奖为20000元;非住宅房屋主体建筑面积在200平方米以上的,提前搬迁奖为主体建筑评估价值(房地分离评估的,含建筑垂直投影土地价值)的1%,在规定的期限内,提前一个月以上签订补偿协议并完成搬迁的,按照主体评估价值的1.2%给予奖励。

房屋征收整体配合奖:房屋征收部门将把本项目划分为1 个片区,片区内所有被征收人在本方案规定期限内签订房屋征收补偿协议并在规定时间内腾房搬迁的,每户给予10000元的房屋征收整体配合奖。

(8)补偿款发放及搬迁时间

房屋征收部门与被征收人签订协议后10日之内(房屋征收整体配合奖除外)。

选择产权调换的,由房屋征收实施部门向被征收人提供安置房源,供被征收人选择,补偿方式如下。

(1)产权调换方式

按照被征收房屋的建筑面积调换新建安置房建筑面积,并按照房屋所在的区域、结构、楼层找补差价。

未经登记房屋补偿费、室内装饰、装修补偿费、搬迁费、停业停产损失补偿标准、补偿款发放及搬迁时间与货币补偿方式相同。

补助与奖励

选择产权调换的,不享受选择货币补偿方式奖。在房屋征收补偿方案规定的签约期内签订补偿协议,并完成搬迁的,按如下标准给与补助与奖励:

提前搬迁奖、房屋征收整体配合奖补偿标准与选择货币补偿方式相同。

公摊面积补助:征收商业用房,被征收人房屋所有权证载明无公摊面积,选择高层房屋安置的,赠送被征收房屋产权面积的6%的公摊面积。被征收人房屋所有权证载明有公摊面积,选择高层房屋安置的,赠送被征收房屋产权面积的3%的公摊面积。

(三)征收未经法定机关批准批准擅自将住宅房屋改为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿,但对于已取得合法的营业执照和税务登记证及缴税凭证,且满2年以上的可给与适当补贴。具体为:

取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在5年以上的(有免税政策规定的除外),按实际经营面积1200元/㎡予以补贴;5年以下2年以上的(有免税政策规定的除外),按实际经营面积800元/㎡予以补贴。

六、附则

本方案由常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室负责解释。


                                                               (编 辑 :雷沈阳)

                                                                         (审 核 :黄文斌)

                                                                         (签 发 :胡建华)


终审:征补办
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